La Propiedad Como Fuente de Crédito.

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IMG_6501La propiedad, específicamente los Bienes Inmuebles en nuestro país llámese edificaciones, terrenos, fincas, ubicadas en zonas urbanas o rurales, actualmente constituyen uno de los principales derechos económicos de las personas. Jurídicamente el Artículo 923º del Código Civil, define a la propiedad como “aquel poder jurídico que le permite al propietario usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien (…)”. La norma también prevé que estar poseyendo un inmueble no otorga el titulo de propietario, éste es posesionario mas no propietario, entonces

¿Cuándo un sujeto es propietario de un bien Inmueble? La respuesta es simple cuando dicho sujeto acredite de manera fehaciente la titularidad de la propiedad, a través de un título de propiedad otorgado por el Ministerio de Agricultura, COFOPRI, o en su defecto otros documentos notariales como sucesiones intestadas, testamentos o escrituras públicas de compraventa, donaciones, etc.

En la actualidad gran parte de la sociedad no cuenta con los documentos citados en el párrafo anterior, es equívoco manifestar que son propietarios con el solo hecho de asentarse en un bien inmueble, o contar con simples contratos de posesión o compraventa; algún estudiante de Derecho o abogado en viva voz levantará la mano!!!.. ¿Qué hay del Artículo 949º? Es cierto la norma citada señala que “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él (..)”, es decir si entre dos sujetos mediante un contrato privado de compraventa manifiestan su voluntad, el comprador tiene la calidad de propietario. La objeción es válida, con la sola manifestación de vender y de comprar el inmueble hace propietario al que compro mediante un contrato privado, sin embargo dicho acto jurídico no lo garantiza como tal, como si garantizaría una escritura de compraventa y su posterior inscripción en el Registro de la propiedad Inmueble.

Ahora bien, surge otra interrogante ¿Cuándo la propiedad es sujeto de crédito para una persona? Será para aquel que cuente con un contrato privado de compraventa, para aquel que cuente con una minuta con firma legalizada o para aquel que tenga años poseyendo un inmueble? Entre alguna de las respuestas diríamos que entre particulares pueda que funcione de hecho y sin dar mayor seguridad jurídica. La tendencia en nuestro país para acceder a un crédito, se sabe qué gran porcentaje de la población no lo busca en un particular, la tendencia es acudir a una entidad del sistema financiero (Bancos, Cajas, cooperativas, financieras).

Se entiende como Crédito a “una operación financiera en la que se pone a nuestra disposición una cantidad de dinero hasta un límite especificado y durante un período de tiempo determinado”, otra definición “El crédito es un préstamo de dinero que la entidad financiera otorga a su cliente, con el compromiso de que en el futuro, el cliente devolverá dicho préstamo en forma gradual (mediante el pago de cuotas) o en un solo pago y con un interés adicional que compensa a dicha entidad por todo el tiempo que no tuvo ese dinero (mediante el prepago)”; existen varios tipos de créditos, los más comunes son por ejemplo el crédito hipotecario, mutuos, créditos leasing, créditos personales, etc.

La propiedad si es importante en otros tipos de créditos cuando se trata de créditos hipotecarios por ejemplo, los bancos-cajas además de solicitar una propiedad que sirva de garantía, exigen que el inmueble se encuentre inscrito en Registros Públicos, puesto que la hipoteca surte efectos como tal una vez inscrito en los Registros Públicos, (derecho real constitutivo).

En los casos por ejemplo que una persona no cuente con historial crediticio, sin embargo debido a su necesidad de emprender un negocio, construir su inmueble, iniciar especialización profesional, entre otros destinos, necesita de un Mutuo (préstamo de dinero), contar con una propiedad o propiedades es importante para tener acceso al crédito; en el Mutuo, si bien el banco-caja no inscribe una garantía o gravamen sobre el bien como en la hipoteca, solo es un requisito del banco-caja antes de desembolsar el dinero, que el futuro deudor presente el título de propiedad, copia literal de dominio del inmueble (títulos emitidos por el ministerio de agricultura, por COFOPRI, escrituras públicas de propiedad), este requisito es una medida preventiva para la entidad financiera, para cuando el deudor incumpla con el pago el banco-caja proceda a solicitar ante un Juez una medida cautelar para gravar el inmueble y de esta manera garantizar el pago de la acreencia.

Hernando de Soto, en una de sus obras manifestó

 “La propiedad Informal es un capital muerto”, ¡es cierto! aquella propiedad que no se encuentre formalizado no puede objeto de crédito, teniendo en cuenta que las entidades financieras en nuestro país exigen que las propiedades estén debidamente formalizados e inscritas en Registros Públicos. Además, se puede decir la que la propiedad inmueble informal es un capital muerto, pues al no contar con un título que acredite la propiedad no se podrá vender o enajenar con todas la ventajas de uno formalizado.

Finalmente, la propiedad como fuente de crédito, exige de por sí que previamente los inmuebles estén formalizados al menos para acceder a los créditos más importantes, de lo contrario el crédito será indiferente y aún más para aquel que no tenga un buen historial crediticio; en efecto sólo la propiedad formal será objeto de crédito; quienes cuenten con minutas, contratos simples de compraventa, o ser posesionarios por varios años, es recomendable iniciar procedimientos de formalización de inmuebles y saneamientos físico legales, pues la normatividad vigente otorga tres posibilidades (Judicial, Notarial y administrativa).

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